深圳二手房网签量结束“5连跌”！深房中协：预计超500间中介门店关停
二手房网签量结束“5连跌”，
但并不预示市场已触底反弹
深圳市房地产中介协会
2021年7月楼市小结
截至7月，二手房网签量终于结束“5连跌”态势，但这并不预示着市场已触底开始反弹。此外，随着市场持续调整，东、西部大版块内部的分化开始呈现，业内各机构的实际生存状况，也并非体感的那般“暮气沉沉”。具体分析如下：
01
7月二手房市场总览
（一）二手房网签量结束“5连跌”，但并不预示市场已触底反弹
2021年7月份，全市二手房网签套数3313套（含自助），虽同比去年二手房网签量最高值的7月份下跌84.5%，环比则止跌反弹3.0%。
（注：网签量，系指在深圳市房地产信息系统在线签订《深圳市二手房买卖合同》示范文本合同份数，并非最终成交过户套数，但网签数据相比最终完成成交过户的数据更能体现市场运行态势。本文所提网签量都参照此释义。）
（数据来源：深房中协中介标准指数）
目前，仅从一个月的网签走势，尚不能断定市场是否已“触底”。因为，根据对本月周网签走势分析，本月周网签走势相对此前月份的周网签走势，波动要大的多，尤其是第29周，因市场传闻新业务规则即将发生变化，致使短期内呈现出“扎堆网签”的现象，一定程度上，对本月的网签走势起到了人为推升作用。
（数据来源：深房中协中介标准指数）
（二）住宅类占比持续下滑
从数据走势上看，二手住宅网签占比呈现持续下跌态势，且二手住宅网签占比已连续五个月低于80%基准线（如下图）。说明，调控之下，住宅热度有所降温，不限购、不限贷的商办项目成为了当下投资需求外溢的主阵地。
（数据来源：深房中协中介标准指数）
（三）东、西版块均有内部分化迹象
根据二手房住宅类各户型网签占比数据分析，小于90平米的首次置业型户型占比持续走低，而90平米以上的改善型户型占比则持续走高。
（数据来源：深房中协中介标准指数）
此外，根据对全市各行政区的二手房网签单量占比分析，东、西部版块内部，开始呈现出内部分化态势，一改此前东、西部普涨与普降的态势。
（数据来源：深房中协中介标准指数）
从具体区域看，中部版块的福田区网签占比开始迅速反弹回升，西部版块的南山区网签占比持续下跌，而此前东部版块明星区域龙岗区，其网签占比有所回落，但东部版块的坪山、盐田两区的网签占比则有所提升，进一步验证了市场分化开始从大版块向小片区渗透。
（四）二手房挂盘量持续放量
深房中协根据四大行（乐有家、Q房网、贝壳找房、中原地产）公开挂盘出售数据统计，截至2021年7月31日，全市共挂盘出售房源133,548套（存重复房源,后同），环比6月30日统计到的126,770套在售房源上升5.3%（如下图）。市场上二手房出售房源挂牌量呈现持续上升态势。
二手房挂盘量的持续放量，也与成交周期拉长，导致房源积压有一定关联。
（五）自助网签占比持续攀升
月度网签占比方面，乐有家二手房网签量市占排名继续保持第一位置，链家从上月第四名，迅速上升至本月的第二名，中原地产维持住了第三的位置，Q房网（世华地产）则从上月的第二名，滑落至第四名（如下图）。
（数据来源：深房中协中介标准指数）
值得关注的是，本月网签占比中，二手房自助网签占比持续攀升，从月度二手房自助网签占比走势看，二手房自助网签占比与市场走势成“负相关”关系，即市场火热，二手房自助网签的占比就低，市场低迷，二手房自助网签的占比就相对较高，例如，2018年市场整体低迷，全年二手房自助网签占比甚至一度逼近3成！
（数据来源：深房中协中介标准指数）
但总体而言，每月二手房自助网签量的绝对值并不高，从去年8月至今，月度二手房自助交易网签量基本维持在500套左右规模，只是市场低迷，机构促成交易的二手房网签量持续下降，推升了自助网签占比这个相对值。
02
市场预判
（一）3000套网签量或将长期成为二手房市场的分水岭
从目前月度走势分析，市场中短期内难改基本面，月度二手房3000套的网签量或将成为这一新常态的“分水岭”，即使短期内市场出现小波动，也至多呈现出围绕3000套上下小幅震荡的现象，总体这种低位的平稳态势已形成延续性的趋势，全行业要学会适应这种“慢市”节奏。
（二）行业并非暮气沉沉
正如此前深房中协所论述的，深圳市场并非一刀切式的“哀鸿遍野”，根据对会员机构的走访，以及区域网签占比的数据对比分析，进一步印证了此次调控幕布之下，全行业并非大家体感的那般“暮气沉沉”，比如，近期东部版块中长期坐“冷板凳”的盐田区，网签占比上升明显，该区域内的部分会员机构也向协会走访团队表示，“深耕盐田区域，这个区域的市场虽没有赶上此前‘爆炒’的行情，但自然而然也就不会在调控中受创太多，区域市场供需总体稳健，成交较为稳定，生存发展基本无忧。”因此，我们不难发现，此次交易受创严重区域多为此前市场炒卖严重的区域，而这种阵痛，也是这些区域市场重归平稳健康必须经历的“代价”，毕竟“出来混迟早是要还的”。
中介小哥还是那个中介小哥，
深圳房地产中介行业真的
发生了“离职潮”吗？
预计现阶段全市中介门店关停
总量应在500余间门店
近期，深圳市房地产中介协会（以下简称“深房中协”）关注到市场上有部分媒体报道深圳房地产中介行业出现大规模“离职潮”、“关店潮”的相关报道，一时间，社会关注度持续上涨，针对此类舆论报道，深房中协于第一时间开启业内摸底调研，具体情况如下：
一、
从业人员规模虽有下降，但总体较为稳定
据统计，2021年1-6月份以来，全市实名登记的星级从业人员虽然存在部分下滑现象（以6月30日时间节点有效实名登记从业人员数量为例，同比去年同期，下滑了11.8%），但总量仍处在平稳的水平（如下图）。究其原因，主要与业内各机构及时补充从业人员有关。
（数据来源：深房中协中介标准指数）
但不可否认，由于市场的持续低迷，房地产中介行业吸引力相比以往确实有所下降，以下图为例，“新人”（指完全无行业从业经验者）在新进从业人员队伍中占比呈现波动式下滑态势。
（数据来源：深房中协中介标准指数）
二、
当前门店有关停现象，但比例约占全市门店10%以内
此次行业摸底调研，深房中协共收回798家机构合计4161间门店的情况，问卷调查覆盖率达到全市门店（已备案）总量的近6成。其中，有104间门店已关闭且已办理工商注销，占据总调查样本的2.5%；有220间门店已暂时停业，但未办理工商注销，占据总调查样本的5.3%。
根据类推法分析，预计现阶段全市中介门店关停总量应在500余间门店（含未备案），占全市中介门店（含未备案）的比例应少于10%。但由于全市中介门店的布局较为集中，因此，单从已关停门店的绝对值分析，很有可能出现关停的门店扎堆集中在某些片区，造成感官感受与数据统计结论之间存在偏差。
三、
从业主体稳定性或将在下半年集中承压，但无需过度焦虑
不可否认，伴随着调控持续发力，一段时间内，我市二手房市场或仍将处于低迷状态，下半年，房地产中介行业的竞争压力将会持续增大，无论是门店关停并转的数量，还是从业人员队伍离职转行的规模或将持续升高，对此，全行业要做好充分的应对准备。
（一）学会与慢市同行，不着急，沉下来，好好做
诚然，优胜劣汰属于正常的行业新陈代谢现象，全行业也无需过度焦虑，深圳二手房市场的供需关系较为平稳，且二手房市场规模在房地产市场中占据主导，行业自我修复能力较强，行业依然有可为空间。因为即使在市场最为惨淡的2017年，当年人均年网签量甚至下跌到历史最低点仅1单的情况下，业内也未出现大规模的“离职潮”与“关店潮”。
而当下行业对于未来的焦虑，很大程度上与我们的心态有关，对于此前燥热的楼市进行修正，是当前楼市调整必须经历的一个过程，而在“房住不炒”原则的指导下，市场未来或将长期处于一个较低位平稳的状态。因此，行业应适应国家宏观调控的步调，要“由奢入俭”（指赚快钱的想法），调整心态与慢市同行，不着急，沉下来，好好做。
（二）机遇与挑战并行，中介行业开始进入专注精细化、高质量服务的时代
机遇与挑战并行，我们一方面看到市场在新政的影响下，持续低迷，但另一方面，宏观背景的变化，不失为倒逼行业转型升级，提升专业服务的契机，而目前，深圳房地产中介行业也并非“暮气沉沉”，我们在走访调研中发现不少深耕片区，走质量服务路线的经纪机构，不仅生存了下来，而且还活得精彩。我们大胆预测，未来市场中必将会脱颖而出更多有着各自专业优势的机构和从业人员，我们拭目以待吧。
（来源：深圳市房地产中介协会资讯版）
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